TITOLO 1 - Disposizioni generali e definizioni

Capo 1.1 – Disposizioni generali

Art. 1.1.1 - Oggetto del Regolamento Urbanistico-Edilizio

1. Il Regolamento Urbanistico-Edilizio è redatto ai sensi della l.r. 20/2000 ed ha per oggetto di competenza la regolamentazione di tutti gli aspetti degli interventi di trasformazione fisica e funzionale degli immobili, nonché le loro modalità attuative e procedure.

2. In particolare il Regolamento Urbanistico-Edilizio definisce:

- i parametri edilizi ed urbanistici e le modalità della loro misura;

- i tipi d’uso ritenuti significativi ai fini del governo delle trasformazioni funzionali degli immobili;

- le condizioni e i vincoli che ineriscono le trasformazioni degli immobili, ai fini della qualità degli esiti delle trasformazioni stesse, e ai fini della tutela delle risorse ambientali, paesaggistiche e storico-culturali del territorio, richiamando a questo proposito anche le norme derivanti da strumenti legislativi e di pianificazione sovraordinata;

- le regole riguardanti le dotazioni del territorio e le infrastrutture di interesse generale e il concorso dei soggetti attuatori degli interventi alle dotazioni stesse;

- le regole urbanistiche che disciplinano gli interventi edilizi ordinari conformi al Piano Strutturale Comunale (PSC) e non disciplinati dal Piano Operativo Comunale (POC);

- le regole riguardanti le competenze, le procedure e gli adempimenti del processo edilizio;

- i requisiti tecnici delle costruzioni edilizie, ivi compresi i requisiti igienici di particolare interesse edilizio.

3. Chiunque abbia titolo ad effettuare interventi di trasformazione fisica o funzionale di immobili deve attenersi alle prescrizioni del presente Regolamento, di seguito indicato in via breve con RUE.

Art. 1.1.2 - Abrogazione, sostituzione e modifica di precedenti disposizioni

1. A decorrere dalla data di entrata in vigore del presente RUE sono abrogate tutte le disposizioni regolamentari emanate dal Comune che contrastino o risultino incompatibili con le norme in esso contenute.

2. In particolare, il presente RUE abroga il precedente Regolamento Edilizio assunto con delibera del Consiglio Comunale n.211 del 28/9/1984, in vigore dal 21/2/1985, nonché le norme igieniche di interesse e carattere edilizio di cui agli artt. da 2.1.1 a 2.3.33 (fatto salvo l’art. 2.1.6) contenute nel vigente Regolamento Comunale di Igiene, approvato con delibera del Consiglio Comunale n.27 del 27/02/1989

Art. 1.1.3 - Validità ed efficacia

1. Il RUE deve intendersi in ogni caso conforme alle prescrizioni, direttive e indirizzi dettati dal Piano Strutturale Comunale. In caso di non conformità fra disposizioni, scritte o grafiche, del RUE con disposizioni del PSC queste ultime devono intendersi comunque prevalenti.

2. Dalla data di entrata in vigore, il presente RUE assume piena validità ed efficacia nei confronti di ogni trasformazione fisica e funzionale degli immobili nell'intero territorio comunale. Le disposizioni del RUE si applicano anche agli interventi disciplinati dal POC, in quanto applicabili e ferma restando la prevalenza delle disposizioni specifiche del POC stesso nei limiti della propria competenza.

3. I titoli abilitativi per opere edilizie rilasciati e le Denunce di Inizio Attività presentate anteriormente alla data di entrata in vigore del RUE, anche se in contrasto con le prescrizioni dello stesso strumento, mantengono la loro validità, purché i lavori vengano iniziati e terminati entro i termini fissati a norma di legge.

4. Il presente Regolamento non si applica, inoltre, agli interventi edilizi per i quali sia stata regolarmente presentata richiesta di concessione o autorizzazione o permesso di costruire o in data antecedente a quella di adozione. Non si applica inoltre alle variazioni minori in corso d’opera ad autorizzazioni o concessioni già rilasciate o richieste di cui al seguente art. 6.7.5).

Art. 1.1.4 – Elaborati costitutivi e suddivisione della materia

1. Il RUE è composto

a) dal presente fascicolo: RUE - Parte Prima – comprendente i seguenti Titoli.

- Titolo I. Disposizioni generali e definizioni;

- Titolo II. Norme di tutela delle risorse ambientali, paesaggistiche e storico-culturali del territorio;

- Titolo III. Dotazioni territoriali e infrastrutture di interesse generale

- Titolo IV. Regolamentazione urbanistica degli interventi non disciplinati dal POC

- Titolo V. Norme sulla qualità dell’inserimento delle costruzioni nel contesto ambientale

- Titolo VI. Competenze, procedure e adempimenti

b) dal fascicolo: RUE – Parte Seconda- comprendente:

- Titolo VII Requisiti tecnici degli edifici

- ALLEGATO A – Requisiti cogenti

- ALLEGATO B – Requisiti volontari.

c) dalla Planimetria del RUE relativa ai centri abitati in scala 1: 5000;

d) dalla Planimetria del RUE relativa al centro storico in scala 1: 1000.

Art. 1.1.5 - Rapporti con altri piani e regolamenti comunali

1. Oltre alle prescrizioni del presenti RUE si applicano, in quanto applicabili, le disposizioni degli altri strumenti regolamentari vigenti nel Comune.

Si richiamano in particolare:

- il Regolamento Comunale di Igiene, approvato con delibera del Consiglio Comunale n.27 del 27/02/1989 e successive modificazioni, salvo le parti abrogate ai sensi del precedente art. 1.1.2;

- il Regolamento del Verde approvato con delibera del C.C. n.16 del 12/03/1999 e successive modificazioni;

- il Regolamento per la gestione dei servizi di allontanamento e depurazione delle acque di scarico, approvato con delibera del C.C. n. 102 del 20/12/1996 e successive modificazioni;

- il Regolamento per la disciplina del servizio di gestione rifiuti, approvato con delibera del C.C. n.101 del 20/12/2002 e successive modificazioni;

- il Regolamento per l’installazione e l’esercizio degli impianti di telecomunicazione per telefonia mobile.

2. Il rilascio di permessi di costruire in deroga alle prescrizioni del RUE è ammesso nei casi espressamente consentiti dalla legge, di cui al successivo art. 6.4.9.

3. Le attività estrattive sono regolate dagli appositi Piani per le Attività Estrattive previsti dalla legislazione regionale.

4. I Piani Urbanistici Attuativi – PUA – (ossia P.E.E.P., P.I.P., Piani Particolareggiati e Piani di Recupero) definitivamente approvati e convenzionati, in attesa o in corso di esecuzione, o già completati ed attuati alla data di adozione del RUE, rimangono a tutti gli effetti in vigore per il tempo e la durata prevista dalla legislazione in materia.

5. In caso di previsioni degli strumenti urbanistici comunali (PSC, RUE, POC) difformi rispetto ai contenuti di detti piani urbanistici attuativi, tali previsioni sono da intendersi operanti a far tempo dalla scadenza del termine fissato per l'adempimento delle convenzioni di tali medesimi strumenti attuativi o di loro varianti.

6. Per quanto riguarda le aree cedute al Comune per opere di urbanizzazione primaria e secondaria sulla base dei PUA approvati, il POC ne può prevedere, in taluni casi, un utilizzo diverso, fermo restando il carattere pubblico delle stesse. In tali casi le previsioni del POC prevalgono su quelle dei PUA.

7. Per quanto riguarda le abitazioni e gli altri immobili realizzati sulla base del Piano per l'Edilizia Economica e Popolare, Il RUE non interferisce, né ha altri effetti sui vincoli, gli obblighi e le condizioni a suo tempo fissate a carico degli Enti e dei soggetti assegnatari.

Art. 1.1.6 - Condizioni necessarie per le trasformazioni urbanistiche ed edilizie

1. La realizzazione degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia può essere concessa o autorizzata se si verificano tutte le seguenti condizioni:

- che l’intervento sia previsto nel POC oppure rientri nella casistica di interventi ordinari attuabili sulla base del RUE, al di fuori della programmazione del POC;

- che il progetto sia conforme alle destinazioni d'uso, agli indici urbanistici ed edilizi, alle prescrizioni e ai vincoli previsti dal PSC, dal RUE e, ove previsto, dal POC;

- che l'area di intervento sia servita dalle infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti di cui all’art. 3.1.1. Qualora tali opere non esistano o esistano solo in parte, deve essere sancito in una convenzione o atto d'obbligo l'impegno del concessionario all'esecuzione delle medesime contemporaneamente all'esecuzione dell'intervento edilizio, oppure deve esistere l'impegno del Comune ad eseguirle o completarle, sulla base di un progetto già approvato e finanziato.

2. Nei casi previsti dal PSC e dal POC è inoltre richiesto che risulti approvato il Piano Urbanistico Attuativo al cui interno sia contenuto l'intervento oggetto di richiesta di concessione, e ne sia firmata la relativa convenzione..

Art. 1.1.7 - Costruzioni preesistenti in contrasto con il RUE

1. Gli edifici esistenti in contrasto con le destinazioni d'uso previste dal RUE, in mancanza di strumenti attuativi preventivi di iniziativa pubblica ad essi relativi, non sono soggetti ad alcuna procedura coattiva, ma potranno subire trasformazioni soltanto per adeguarsi alle presenti Norme, o essere soggetti ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Art. 1.1.8 - Definizioni preliminari di termini del lessico degli strumenti urbanistici

1. Campo di applicazione di una norma è l'insieme di situazioni a cui si applica tale norma; può essere costituito:

- da una zona o insieme di zone;

- da un’area o insieme aree comunque individuate;

- da un insieme di immobili identificabili sulla base di propri attributi definiti.

I campi di applicazione di talune norme di rispetto sono detti comunemente "fasce": ad esempio di rispetto stradale, ferroviari, di pertinenza fluviale, ecc..

2. Ambito è una porzione di territorio identificata dal PSC in applicazione della l.r. 20/2000, sulla base di attributi propri delle aree interessante, ma anche sulla base di caratteri progettuali assegnati dal Piano a tali porzioni di territorio.

3. Zona è una porzione di territorio individuata dal RUE, sulla base di attributi propri delle aree interessante, ma anche sulla base di caratteri progettuali assegnati dal Piano a tali porzioni di territorio.

Per il territorio urbano e urbanizzabile l'insieme delle zone individuate dal RUE costituisce una partizione a copertura completa e disgiunta, nel senso che, ciascun punto del territorio ricade in una zona ed una sola.

Le zone sono sempre individuate nella cartografia del RUE con perimetrazioni continue.

4. Area è una porzione di suolo identificata sulla base di specifici attributi propri (attributi fisici, giuridici, ecc.), non assegnati dal Piano, ma solo eventualmente riconosciuti dal Piano stesso, se ed in quanto meritevoli di particolare disciplina.

6. Comparto è una porzione di territorio individuata dal piano non per attributi propri, né per caratteri progettuali assegnati dal Piano stesso, ma quale campo di applicazione di norme del Piano di carattere esclusivamente procedurale, ossia norme riguardanti le modalità di attuazione del piano stesso.

7. Si definisce comparto di attuazione, l'unità territoriale interessata da uno strumento attuativo preventivo; qualora sia individuato dal POC. con un'apposita perimetrazione costituisce l'unità territoriale minima da interessare con uno strumento attuativo preventivo.

8. Si definisce comparto edificatorio, individuato dal POC o da un Piano attuativo preventivo con apposita perimetrazione, l'unità minima che deve essere attuata con un intervento edilizio diretto, attraverso un progetto unitario. Ai comparti edificatori si applicano le norme di cui all'Art. 23 della l. 17/8/1942 n. 1150 e successive modificazioni.

Art. 1.1.9 - Organizzazione delle norme di zona e prevalenza delle norme di tutela sulle norme di zona

1. In ciascuna zona sono espresse, al Titolo IV, le possibilità di trasformazione fisica e funzionale degli immobili in assenza di specifiche previsioni del POC, formulate ed articolate attraverso una appropriata combinazione: degli usi del territorio, della potenzialità edificatoria, dei parametri edilizi, dei tipi d'intervento e degli strumenti di attuazione, a cui si possono aggiungere di volta in volta norme di carattere gestionale o specifiche prescrizioni.

2. Per ciascun immobile le potenzialità di trasformazione fisica e funzionale sono definite dalle norme della zona in cui l’immobile ricade, di cui al Titolo IV del RUE, dalle eventuali norme specifiche dettate dal POC, nonché le eventuali norme di tutela che interessano l’immobile, di cui al Titolo II. Le limitazioni eventualmente determinate dalle norme di tutela di cui al Titolo II prevalgono sempre sulle norme di zona di cui al titolo IV e sulle norme del POC.

Art. 1.1.10 - Articolazione del territorio in zone

1. Il RUE, nel rispetto del PSC, suddivide il territorio comunale nelle seguenti zone:

1) Territorio urbano consolidate o in via di consolidamento, suddiviso come segue:

A) Centri Storici

B1) Zone prevalentemente residenziali consolidate

B2) Zone prevalentemente residenziali di completamento

B3) Zone prevalentemente residenziali di completamento con significativa presenza di funzioni non residenziali

B4) Zone prevalentemente residenziali attuate o in corso di attuazione sulla base di piani attuativi approvati

F1) Zone cimiteriali

F2) Zone per attrezzature tecnologiche e servizi tecnici di interesse generale

G1) Aree per attrezzature e spazi collettivi.

Tutte le zone suddette sono disciplinate al Capo 4.1 salvo le zone per attrezzature e spazi collettivi che sono disciplinate all’art. 3.1.2.

2) Ambiti urbani di riqualificazione e ambiti per nuovi insediamenti, suddivisi in:

- Ambiti urbani di riqualificazione: AR-1 e AR-2,

- Ambiti per nuovi insediamenti urbani C1, C2 e G2,

e disciplinati al Capo 4.2 limitatamente a quanto attiene agli interventi diretti ammissibili al di fuori della programmazione degli interventi disciplinata dal POC.

2) Ambiti specializzati per attività produttive, suddivisi in:

D1) Zone per attività produttive in completamento, disciplinati al Capo 4.1;

D2) Zone per attività produttive attuate o in corso di attuazione sulla base di piani urbanistici attuativi approvati, disciplinati al Capo 4.1;

D3) Zone di nuova urbanizzazione per attività produttive; disciplinati al Capo 4.2 limitatamente a quanto attiene agli interventi diretti ammissibili al di fuori della programmazione degli interventi disciplinata dal POC.

3) Territorio rurale, (Zone E) disciplinato al Capo 4.3.

4) Zone per infrastrutture viarie esistenti e di progetto, disciplinate al Capo 3.1.

Art. 1.1.11 - Corrispondenza fra le zone del RUE e le zone territoriali omogenee

1. Agli effetti della applicazione di norme di legge relative alle "zone territoriali omogenee" di cui al D.M. 2/4/1969 n. 1444 è definita la seguente tabella di corrispondenza con le zone del RUE elencate al precedente articolo:

Zona del RUE	Zone omogenee D.M. 2/4/1968 n. 1444
A	A
B1,B2,B3,B4,	B
AR-1, AR-2	B
D1,D2	B
C1,C2	C
D3	D
E	E
F1,F2	F
G 1	B
G2	C

Art. 1.1.12 - Lettura delle simbologie grafiche

1. Per la precisa definizione dei limiti e il computo delle superfici delle zone rappresentate nelle planimetrie del RUE e del POC le dimensioni vanno misurate includendo la metà dei segni grafici che dividono le zone sugli elaborati cartacei.

2. Qualora un limite di zona si trovi a coincidere con un limite di altra natura (comparto di attuazione, ecc.) le planimetrie del RUE e del POC riportano distintamente, l'uno accanto all'altro, i diversi simboli: il limite effettivamente da considerare per tutte le previsioni è quello individuato dal segno grafico che delimita le zone, mentre il limite tracciato accanto vale solo a ricordare che una ulteriore delimitazione coincide con quella di zona.

3. Il perimetro dei comparti di attuazione, di cui al precedente Art. 1.1.8, si deve sempre intendere coincidente con il primo segno grafico continuo esterno al perimetro del comparto.

4. La cartografia del PSC, del RUE e del POC costituisce riferimento probante limitatamente alle grafie introdotte dagli strumenti urbanistici stessi, riportate nella relativa legenda; viceversa per quanto riguarda gli edifici e le altre indicazioni riportate nelle basi cartografiche (catastali o aerofotogrammetriche), le cartografie degli strumenti urbanistici non costituiscono certificazione della loro esatta corrispondenza con la realtà, quanto a forma e posizioni, né della legittima esistenza degli oggetti rappresentati.

CAPO 1.2 – Definizione degli oggetti edilizi

Art. 1.2.1 - Immobili e costruzioni

1. Sono 'beni immobili' ai sensi dell'Art. 812 del Codice Civile, o semplicemente 'immobili':

- il suolo, ovvero le unità di suolo o 'aree';

- le costruzioni edilizie;

- gli alberi;

- i corpi idrici (i corsi d'acqua, le sorgenti, e simili).

2. Costruzione edilizia, alias opera edilizia, o semplicemente costruzione è qualsiasi manufatto, fissato al suolo o posto sul suolo o incorporato nel suolo, avente caratteristiche di stabilità e consistenza (1).

3. Ai fini del regolamento edilizio le costruzioni edilizie sono classificate in quattro categorie (2):

gli edifici,

gli impianti, o strutture tecnologiche,

le infrastrutture,

i manufatti diversi.

Art. 1.2.2 - Edificio, alias fabbricato

1. Edificio è qualunque costruzione stabile di rilevanza spaziale tridimensionale, dotata di copertura, che delimita uno spazio (o più spazi, anche su più piani) funzionale a contenere più persone nell'atto di svolgere un'attività o in riposo (3).

2. Rientrano fra gli edifici, fra l'altro, quelli costituiti da tettoie, pensiline, chioschi (non automatizzati), tensostrutture, cupole geodetiche, stadi coperti (anche solo parzialmente), parcheggi multipiano, serre fisse.

Art 1.2.3 - Impianto

1. Impianto è qualunque costruzione stabile, di rilevanza spaziale tridimensionale (4), non assimilabile ad un edificio dal punto di vista della conformazione, in quanto non delimitante uno spazio coperto funzionale alla permanenza di persone.

2. Sono ad esempio impianti, o strutture tecnologiche: macchinari produttivi o che forniscono un servizio (non costituenti componenti di edifici) (5); silos e serbatoi le cui normali condizioni di funzionamento non prevedono la presenza di persone all'interno (6); bacini di accumulo di liquidi o liquami; antenne di trasmissione o ricezione (con esclusione delle antenne di ricezione del singolo utente finale o condominio, che costituiscono un impianto dell’edificio); torri piezometriche; tralicci; nastri trasportatori; cabine elettriche (quando non costituiscono pertinenze di un edificio); centrali termiche non di pertinenza di edifici; impianti di trasformazione di energia; impianti di potabilizzazione e di depurazione; discariche e inceneritori di rifiuti; autosilos meccanizzati, e quanto può essere assimilato ai predetti.

3. Sono inoltre compresi in questa categoria le costruzioni atte a contenere più persone, ma prive di copertura: ad esempio gli impianti sportivi o per lo spettacolo scoperti: campi da gioco, piste sportive, arene e cinema all'aperto, e relative gradinate, piscine, e simili. Non si considerano ‘impianti sportivi’ le attrezzature sportive di modesta dimensione e di uso strettamente privato di cui all’art. 1.2.5 lettera e).

Art. 1.2.4 - Infrastruttura

1. Sono infrastrutture quelle costruzioni diverse dagli edifici, che hanno rilevanza spaziale prevalentemente lineare e caratteri funzionali di connessione fra due punti del territorio.

2. Sono infrastrutture:

a) le infrastrutture per la mobilità: ad esempio strade, percorsi pedonali e ciclabili, piste aeroportuali, ferrovie e altri sistemi per la mobilità di persone o merci, quali metropolitane, tramvie, teleferiche, seggiovie, sciovie e simili;

b) le infrastrutture tecnologiche per il trasporto di energia, di combustibili, di liquidi e per la comunicazione di informazioni tramite condutture, ad esempio: acquedotti, fognature, canalizzazioni, elettrodotti, gasdotti, condutture elettriche, telefoniche, ottiche e simili.

Art. 1.2.5 - Manufatti diversi

1. Rientrano nei manufatti diversi tutte le costruzioni non classificabili come edifici o impianti o infrastrutture, e cioè, a titolo di esempio non esaustivo:

a) le opere di sostegno e di contenimento: muri di sostegno e contenimento, briglie, opere di difesa spondale, argini, pozzi, maceri, moli, barriere antirumore e simili;

b) le recinzioni in qualunque materiale (eccetto la sola siepe viva);

c) le pavimentazioni, massicciate e piattaforme sul suolo, i parcheggi a raso;

d) i manufatti di servizio urbano e di arredo: fontane, fioriere, pergole, gazebi, lapidi, monumenti, panchine, contenitori per rifiuti, erogatori automatici di merci o informazioni, fittoni, elementi di delimitazione, cabine per servizi igienici, cabine telefoniche, pali per l'illuminazione;

e) le attrezzature sportive di modesta dimensione e di uso strettamente privato pertinenziale ad edifici residenziali, quali: campi da bocce singoli, campi da tennis singoli, piscine di lunghezza non superiore a m. 15, altre attrezzature sportive private di dimensione analoga;

f) le opere cimiteriali (non aventi le caratteristiche di edificio): tombe, steli, monumenti funebri;

g) le opere provvisionali: ponteggi, puntellamenti, gru e montacarichi di carattere provvisorio, e simili;

h) i cartelli pubblicitari,. insegne, pre-insegne, segnali turistici, e gli altri mezzi pubblicitari indicati nell’art. 23 del Codice della Strada e definiti all’art. 47 del relativo Regolamento di esecuzione.

2. Rientrano fra i manufatti di arredo degli spazi esterni:

- le pergole o gazebi, intendendosi con tali termini i manufatti costituiti da montanti verticali e da elementi di connessione fra i montanti, atti a sostenere piante rampicanti o elementi mobili per ombreggiamento: tende avvolgibili, incannicciati e simili. (19).

- le casette di legno per il gioco di bambini ovvero il deposito di attrezzi da giardino a condizione che non determinino spazi fruibili ai sensi del succ. art. 1.2.13 avendo un’altezza utile interna non superiore a m. 1,80, oppure, se hanno un’altezza interna superiore, abbiano una superficie coperta non superiore a mq. 6 e siano comunque non più di una per unità edilizia.

Art. 1.2.6 - Unità organiche di immobili

1. Le costruzioni, il suolo e gli altri immobili, nonchè i loro reciproci rapporti di integrazione e di pertinenza (7), determinano unità più complesse, significative dal punto di vista funzionale.

2. Ad un primo livello di complessità si riconoscono le 'unità organiche', definite come oggetti composti da un immobile avente un ruolo dominante o principale, e da eventuali altri immobili della stessa categoria o di categorie diverse, legati al primo da un ruolo accessorio ovvero pertinenziale.

3. Fra le 'unità organiche', ai fini del R.E. si riconoscono in particolare alcune tipologie principali, in relazione all'oggetto dominante:

a) le unità edilizie (U.E.),

b) le unità fondiarie,

c) le unità impiantistiche,

d) le unità infrastrutturali.

Art. 1.2.7 - Unità edilizia (U.E.) alias organismo edilizio

1. Si definisce Unità edilizia l'unità organica costituita da un edificio, quale oggetto dominante, nonchè dall'area di pertinenza e dalle eventuali altre pertinenze.

2. Sono pertinenze di un edificio gli immobili che, pur autonomamente individuabili, non svolgono una funzione indipendente, ma sono posti in rapporto durevole di relazione subordinata, al servizio della funzione o delle funzioni dell'edificio: area di pertinenza, o lotto, corpi accessori, anche staccati dall'edificio principale, destinati a funzioni pertinenziali (quali garages, cantine, centrale termica e altri impianti), e inoltre alberature, impianti e altri manufatti di pertinenza, quali le recinzioni, le pavimentazioni, ecc.. L’area di pertinenza può anche essere limitata al solo sedime; in tal caso l’U.E. coincide con l’edificio.

3. Nel caso di un insieme di più edifici in aderenza, ciascuna porzione funzionalmente autonoma (da terra a tetto) rispetto a quelle contigue è identificabile come autonomo edificio e da luogo ad una propria U.E. Qualora due edifici aderenti costruiti originariamente come due U.E. indipendenti, siano stati organicamente connessi dal punto di vista funzionale e distributivo, sono da considerare un'unica U.E.

Art. 1.2.8 - Unità fondiaria

1. Si definisce Unità fondiaria l'unità organica costituita, quale oggetto dominante, da un'area, o porzione di suolo, individuabile sulla base di attributi di natura giuridica o economica, e dalle sue eventuali pertinenze (costruzioni accessorie, alberature, ecc.); l'area cioè non è edificata, oppure le eventuali costruzioni soprastanti hanno un carattere accessorio o pertinenziale rispetto all'area.

2. Sono ad esempio unità fondiarie:

le unità fondiarie preordinate all'edificazione, dette anche 'lotti liberi' o 'lotti inedificati';

le 'corti comuni', ovvero gli spazi scoperti di pertinenza di più unità edilizie circostanti;

gli spazi collettivi urbani, quali i giardini pubblici, le piazze e simili;

le unità poderali, costituite dai terreni di un'azienda agricola e dalle relative costruzioni al servizio della conduzione dell'azienda (8).

Art. 1.2.9 - Unità impiantistica

Si definisce Unità impiantistica l'unità organica composta da un impianto, quale oggetto dominante, nonchè dall'area di pertinenza e da eventuali altri immobili, quali oggetti complementari o pertinenziali (9).

Art. 1.2.10 - Unità infrastrutturale

Si definisce Unità infrastrutturale l'unità organica composta da un'infrastruttura o un'insieme di infrastrutture, quale oggetto dominante, nonchè da altre costruzioni, aree, alberature, quali oggetti complementari o pertinenziali (10).

Art. 1.2.11 - Scomposizione dell'Unità Edilizia

L'Unità Edilizia, o organismo edilizio, può essere scomposta secondo diverse logiche di scomposizione; si definiscono in particolare le quattro seguenti (vedi figura 1):

a) scomposizione in unità immobiliari e parti comuni;

b) scomposizione in spazi funzionali diversamente caratterizzati;

c) scomposizione in componenti strutturali e tecnologiche;

d) scomposizione in spazi a diverso grado di protezione.

Figura 1: Logiche di scomposizione dell’oggetto UNITA’ EDILIZIA:

Art. 1.2.12 - Scomposizione dell'U.E. in Unità immobiliari (U.I.) e parti comuni

1. Si definisce unità immobiliare, comprensiva delle eventuali proprie pertinenze, la minima porzione di unità edilizia che sia idonea ad assolvere con autonomia la funzione alla quale è destinata (11). Ciascuna unità edilizia può essere composta da una o più unità immobiliari.

2. Sono pertinenze di un'unità immobiliare:

gli spazi aperti, quali terrazze, giardini, cortili e simili, di esclusiva pertinenza;

gli spazi chiusi, quali cantine, soffitte, autorimesse pertinenziali di esclusiva pertinenza.

3. Sono parti comuni di un'unità edilizia composta da più unità immobiliari gli spazi chiusi o aperti non facenti parte di alcuna U.I, nè di pertinenza esclusiva di alcuna di esse, ma in comunione fra le unità immobiliari; ciascuna unità immobiliare deve avere almeno un ingresso autonomo dall'esterno dell'edificio o dalle parti comuni dell'edificio.

Art. 1.2.13 - Scomposizione dell'U.E. in spazi funzionali

1. Si definiscono spazi fruibili di una U.E. tutti gli spazi che per caratteristiche geometriche sono potenzialmente idonei ad ospitare persone; in particolare gli spazi fruibili possiedono le seguenti due caratteristiche essenziali:

a) una superficie di calpestio, ossia una superficie inferiore idonea a sostenere persone;

b) un'altezza utile interna (qualora siano dotati di copertura) non inferiore a m. 1,80 (vedi succ. art. 1.3.27).

2. Gli spazi che non possiedono una o entrambe le caratteristiche di cui al primo comma si definiscono non fruibili. Sono quindi spazi non fruibili:

le parti di sottotetti o sottoscala aventi un'altezza utile inferiore a m. 1,80,

l'estradosso delle coperture non piane,

gli spazi tecnici normalmente non praticabili, anche se eventualmente ispezionabili e praticabili per operazioni occasionali di pulizia o manutenzione: intercapedini tecniche, cavedii tecnologici, condotte, cunicoli e simili.

3. Con riferimento alla funzione degli spazi fruibili di una U.E. costituita da più unità immobiliari, si riconoscono le seguenti categorie di spazi (dette anche 'sottosistemi ambientali' dell'organismo edilizio):

1) Spazi di fruizione dell'utenza di ciascuna U.I.,

1.1) Spazi di fruizione per le attività principali, ovvero spazi di attività (o riposo);

1.2) Spazi di fruizione per attività secondarie, ovvero spazi di servizio (bagni, ripostigli, spogliatoi, archivi, depositi senza permanenza di persone);

1.3) Spazi di circolazione e collegamento;

1.3.1) orizzontale,

1.3.2) verticale.

1.4) Spazi tecnici praticabili (altrimenti detti vani tecnici), ossia locali contenenti impianti dell'edificio, nei quali è previsto il normale accesso di persone (es. centrale termica).

2) Pertinenze della singola U.I. (spazi di servizio e accessori di pertinenza di una singola U.I. ma esterni alla U.I. stessa);

3) Spazi comuni (o pertinenze condominiali)

3.1) Spazi di servizio comuni a più U.I.;

3.2) Spazi di circolazione e collegamento comuni a più U.I.;

3.2.1) orizzontale,

3.2.2) verticale.

3.3) Spazi tecnici praticabili (altrimenti detti vani tecnici), ossia locali contenenti impianti dell'edificio nei quali è previsto il normale accesso di persone, condominiali.

4. Nel caso di una U.E. composta da una sola U.I. gli spazi comuni non esistono.

Art. 1.2.14 - Scomposizione dell'U.E. in componenti strutturali e tecnologiche

La scomposizione della U.E. in componenti strutturali e tecnologiche è definita ai sensi della Norma UNI 8290; l'elenco delle componenti è il seguente, nel quale:

le voci ad una cifra sono definite "classi di unità tecnologiche",

le voci a due cifre sono definite "unità tecnologiche",

le voci a tre cifre sono definite "elementi tecnologici".

- 1. Strutture portanti:

1.1. Strutture di fondazione

1.1.1. strutture di fondazione dirette

1.1.2. strutture di fondazione indirette

1.2. Strutture in elevazione

1.2.1. strutture di elevazione verticali (12)

1.2.2. strutture di elevazione orizzontali e inclinate

1.2.3. strutture in elevazione spaziali

1.3. Strutture di contenimento

1.3.1. strutture di contenimento verticali (12)

1.3.2. strutture di contenimento orizzontali

- 2. Chiusure:

2.1. Chiusure verticali (12)

2.1.1. pareti perimetrali verticali

2.1.2. infissi esterni verticali

2.2. Chiusure orizzontali inferiori

2.2.1. solai a terra

2.2.2. infissi orizzontali

2.3. Chiusure orizzontali su spazi esterni

2.3.1. solai su spazi aperti

2.4. Chiusure superiori

2.4.1. coperture (o solai di copertura)

2.4.2. infissi esterni orizzontali o inclinati

- 3. Partizioni interne:

3.1. Partizioni interne verticali (12)

3.1.1. pareti interne verticali

3.1.2. infissi interni verticali

3.1.3. elementi di protezione

3.2. Partizioni interne orizzontali

3.2.1. solai

3.2.2. soppalchi

3.2.3. infissi interni orizzontali

3.3. Partizioni interne inclinate

3.3.1. scale interne

3.3.2. rampe interne

- 4. Partizioni esterne:

4.1. Partizioni esterne verticali (12)

4.1.1. elementi di protezione

4.1.2. elementi di separazione

4.2. Partizioni esterne orizzontali

4.2.1. balconi e logge

4.2.2. passerelle

4.3. Partizioni esterne inclinate

4.3.1. scale esterne

4.3.2. rampe esterne

- 5. Impianti di fornitura servizi:

5.1. Impianto di climatizzazione

5.1.1. alimentazione

5.1.2. gruppi termici

5.1.3. centrali di trattamento fluidi

5.1.4. reti di distribuzione e terminali

5.1.5. reti di scarico condensa

5.1.6. canne di esalazione

5.2. Impianto idrosanitario

5.2.1. allacciamenti

5.2.2. macchine idrauliche

5.2.3. accumuli

5.2.4. riscaldatori

5.2.5. reti di distribuzione acqua fredda e termiali

5.2.6. reti di distribuzione acqua calda e terminali

5.2.7. reti di ricircolo dell'acqua calda

5.2.8. apparecchi sanitari

5.3. Impianto di smaltimento liquidi

5.3.1. reti di scarico acque fecali

5.3.2. reti di scarico acque domestiche

5.3.3. reti di scarico acque meteoriche

5.3.4. reti di ventilazione secondaria

5.4. Impianto di smaltimento aeriformi

5.4.1. alimentazione

5.4.2. macchina

5.4.3. reti di canalizzazione

5.5. Impianto di smaltimento solidi

5.5.1. canna di caduta

5.5.2. canna di esalazione

5.6. Impianto di distribuzione gas

5.6.1. allacciamenti

5.6.2. reti di distribuzione e terminali

5.7. Impianto elettrico

5.7.1. alimentazione

5.7.2. allacciamenti

5.7.3. apparecchiature elettriche

5.7.4. reti di distribuzione e terminali

5.8. Impianto di telecomunicazioni

5.8.1. alimentazione

5.8.2. allacciamenti

5.8.3. reti di distribuzione e terminali

5.9. Impianto fisso di trasporto

5.9.1. alimentazione

5.9.2. macchina

5.9.3. parti mobili

- 6. Impianti di sicurezza:

6.1. Impianto antiincendio

6.1.1. allacciamenti

6.1.2. rilevatori e traduttori

6.1.3. reti di distribuzione e terminali

6.1.4. allarmi

6.2. Impianto di messa a terra

6.2.1. reti di raccolta

6.2.2. dispersori

6.3. Impianto parafulmine

6.3.1. elementi di captazione

6.3.2. rete

6.3.3. dispersori

6.4. Impianto antifurto e antiintrusione

6.4.1. alimentazione

6.4.2. rivelatori e trasduttori

6.4.3. rete

6.4.4. allarmi

- 7. Attrezzature interne:

7.1. elemento fisso d'arredo domestico

7.1.1. pareti-contenitore^(*)

7.2. blocco servizi

- 8. Attrezzature esterne

8.1. arredi esterni collettivi

8.2. allestimenti esterni

8.2.1. recinzioni^(*)

8.2.2. pavimentazioni esterne^(*)

^(*) Voci esemplificative non costituenti elenco esaustivo.

Art. 1.2.15 - Scomposizione dell'U.E. in spazi a diverso grado di protezione

1. Con riferimento al diverso grado di protezione degli spazi, si riconoscono:

a) Spazi chiusi, detti anche 'vani' o 'locali';

b) Spazi aperti coperti;

c) Spazi aperti scoperti; o semplicemente spazi scoperti.

2. Si considera spazio chiuso o ' locale' o 'vano' uno spazio delimitato in ogni direzione da chiusure o partizioni (13); si considera inoltre spazio chiuso uno spazio nel cui involucro (insieme delle chiusure e delle partizioni che lo delimitano) vi siano aperture non chiudibili (14), se la superficie di tali aperture non supera il 10% della superficie complessiva dell'involucro (15) (16).

3. Si considera spazio aperto coperto uno spazio non chiuso delimitato:

da una superficie di calpestio,

da una chiusura superiore (o copertura, o comunque da un elemento che in relazione allo spazio in questione funge da chiusura superiore: ad es. un solaio),

da eventuali ulteriori chiusure parziali o partizioni esterne,

nonchè, per le parti non delimitate come sopra, dalla proiezione verticale del bordo della chiusura superiore, o copertura, sulla superficie di calpestio.

4. Si considera che costituisca chiusura superiore qualunque elemento tecnologico tale da garantire una protezione durevole da precipitazioni atmosferiche anche intense (17).

5. Si considera che non dia luogo ad uno spazio aperto coperto la superficie di calpestio delimitata dalla proiezione verticale di un elemento aggettante a sbalzo (18) se la misura dello sbalzo non è superiore a m. 0,75.

6. Si considerano spazi scoperti le superfici di calpestio prive di coperture o chiusure superiori come definite al comma 4, nonchè le superfici di cui al comma 5.

Art. 1.2.16 - Esemplificazione delle definizioni di cui agli Artt. 1.2.13 e 1.2.14

1. Le articolazioni degli spazi secondo la logica della funzione e quella del grado di protezione si incrociano secondo la seguente figura 2.

Nelle caselle di incrocio sono indicati, a titolo esemplificativo, nomi comunemente utilizzati per i diversi tipi di spazio.

Figura 2

		Spazi chiusi (locali)	Spazi aperti coperti	Spazi scoperti
1. Spazi di fruizione dell'utenza di ciascuna U.I.	1.1. Spazi di attività o riposo (spazi di fruizione per attività principale)	camera, cucina, soggiorno, laboratorio, ufficio, stalla, sala cinematografica, magazzino	portico, loggia, balcone coperto, tettoia, fienile, autosilos	balcone scoperto, terrazza
	1.2. Spazi di servizio (spazi di fruizione per attività secondarie)	bagno, ripostiglio, archivio, deposito senza permanenza di persone	Deposito senza permanenza di persone
	1.3. Spazi di circolazione e collegamento 1.3.1. orizzontale	corridoio, disimpegno, atrio	ballatoio, portico	viale di accesso, passaggio scoperto
	1.3.2. verticale	scala interna, ascensore, montacarichi	scala o rampa esterna coperta	scala o rampa esterna scoperta
	1.4. Spazi tecnici praticabili (vani tecnici)	Centrale termica ,vano motore ascensore
2. Spazi di servizio di pertinenza della singola U.I.		autorimessa pertinenziale, cantina, soffitta, centrale termica	posto-auto coperto tettoia	posto-auto scoperto, giardino, cortile
3. Spazi comuni a più U.I. (pertinenze condominiali)	3.1. Spazi di servizio	lavatoio, soffitta comune, saletta condominiale	deposito bici comune, stenditoio	giardino, cortile, stenditoio, posto auto comune, terrazza
	3.2. Spazi di circolazione e collegamento 3.2.1. orizzontale	androne, atrio, pianerottolo	portico, ballatoio coperto	viale di accesso, ballatoio scoperto
	3.2.2. verticale	scala, ascensore, montacarichi, rampa	scala, rampa, montacarichi	scala, rampa
	3.3. Spazi tecnici praticabili (vani tecnici)	centrale termica , vano motore ascensore
4. Spazi non frubili		intercapedine, condotta, cavedio tecnologico		estradosso delle coperture non piane

Art. 1.2.17 - Ulteriori definizioni riguardanti gli spazi chiusi e/o aperti coperti dell'edificio

1. Piano

Si definisce piano di un edificio l'insieme di spazi (chiusi o aperti e coperti) la cui superficie di calpestio è posta sulla medesima quota, oppure su quote non eccessivamente dissimili in rapporto all'altezza degli spazi stessi; in ogni caso sono su due piani diversi due spazi nei quali la quota dell'intradosso della chiusura o partizione superiore dell'uno è inferiore alla quota di calpestio dell'altro. Gli spazi che compongono un piano devono essere, almeno per alcune parti, fruibili (ossia con altezza utile almeno pari a m. 1,80); eventuali intercapedini di altezza inferiore fra due solai portanti sono ammissibili solo per ospitare cunicoli tecnologici o condotte impiantistiche, e non costituiscono un piano.

Il piano può essere delimitato in tutto o in parte da chiusure perimetrali, o anche privo di chiusure perimetrali; l'intradosso della partizione superiore o della copertura può presentarsi piano, inclinato, voltato, ecc..

2. Soppalco

Si definisce soppalco (numero 3.2.2. del precedente articolo 1.2.14) una partizione orizzontale interna portante che interessa solo una porzione di vano (o di uno spazio aperto coperto) inferiore alla metà della superficie del vano stesso; il soppalco, entro questi limiti, non determina un ulteriore piano. I soppalchi devono rispettare le misure di cui al Requisito Cogente n. 7.2: "Disponibilità di spazi minimi".

Una partizione orizzontale interna portante che interessa una porzione di vano (o di uno spazio aperto coperto) superiore alla metà della superficie del vano stesso, si considera un solaio (numero 3.2.1. del precedente articolo 1.2.14) e determina quindi un ulteriore piano.

Le partizioni orizzontali interne non portanti si considerano infissi orizzontali interni al vano (di cui al numero 3.2.3. del precedente articolo 1.2.14; ad esempio un controsoffitto); in ogni caso non danno luogo ad un ulteriore piano né ad un soppalco.

3. Spazio interrato

Uno spazio chiuso, o aperto coperto, di un edificio si definisce interrato quando la quota dell'intradosso della chiusura superiore o partizione superiore non supera la quota al suolo (come definita all'Art. 1.3.7) per più di m. 0,90.

4. Piano interrato

Un piano di un edificio è definito interrato quando è composto esclusivamente da spazi interrati.

5. Piano fuori terra

Si definiscono piani fuori terra tutti i piani dell'edificio salvo i piani interrati.

6. Primo piano fuori terra

Si definisce primo piano fuori terra di un edificio quello posto a quota più bassa fra i piani fuori terra.

7. Apertura

Si definiscono aperture tutte le porzioni aperte o apribili delle chiusure di un edificio.

Sono ad esempio aperture:

- le vedute, di cui all'art. 900 del Codice Civile,

- le porte (pedonali o carrabili),

- i lucernai apribili.

Note al Capo 1.2

(1) I termini 'costruzione (edilizia)' o 'opera edilizia' hanno un duplice significato: possono denotare sia l'oggetto, il prodotto dell'attività edilizia, sia l'attività stessa ossia l'atto del costruire; qui sono definiti nel senso di oggetti.

Secondo la Direzione Generale del Catasto (Circ. 27.05.1939 n. 76) "costruzione è ogni combinazione di materiali assieme riuniti e saldamente connessi in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilità"; questa definizione è palesemente insoddisfacente in quanto potrebbe essere applicata anche a costruzioni meccaniche, mobili, ecc.

Una definizione meno generica di 'costruzione' si ottiene quale sommatoria delle definizioni delle quattro tipologie in cui le costruzioni sono classificate.

(2) Trattando di 'oggetti' la classificazione in quattro categorie fa riferimento essenzialmente a criteri di forma e non di funzione.

(3) Secondo la circolare Min. LL.PP. 23.07.1960 n. 1820, per fabbricato, o edificio, si intende qualsiasi costruzione stabile coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni per mezzo di muri che si ergono, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che abbia uno o più liberi accessi sulla via, nonchè almeno una scala autonoma, se a più piani; questa definizione è senz'altro di più immediata comprensione, ma è insoddisfacente in quanto eccessivamente legata a tecnologie costruttive tradizionali (muri, tetto, fondamenta...); anche qui in ogni caso i connotati essenziali sono considerati la stabilità e la copertura.

Si noti che lo stesso Catasto considera fra i fabbricati anche oggetti sospesi o galleggianti, purchè stabilmente ancorati al suolo.

I veicoli, in quanto 'costruzioni', dotati di copertura, ma non fissi al suolo, non rientrano naturalmente negli edifici; si noti tuttavia che un veicolo sufficientemente ampio (ad esempio una roulotte o un camper), qualora assuma caratteri di stabilità sul suolo (ad esempio attraverso allacciamenti alle reti tecnologiche) e venga adibito all'attività o al soggiorno di persone, è da considerare un edificio.

(4) Le costruzioni di rilevanza solo lineare o puntuale sono ricomprese nelle 'infrastrutture' o negli 'altri manufatti'.

(5) La classe 'impianti', come classe di oggetti diversa dalla classe 'edifici' non comprende evidentemente gli 'impianti degli edifici', che sono viceversa classificati (vedi Art. 1.3.6) come componenti degli edifici.

(6) Anche se è possibile che vi entrino persone in occasioni diverse dell'ordinario funzionamento (ad es. per operazioni di pulizia o manutenzione).

(7) Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa (Art. 817 C.C.).

(8) Un caso-limite fra Unità edilizia e Unità fondiaria poderale è costituito dalla 'villa' rurale con ampio parco-campagna circostante. si tratta comunque di una Unità organica, attribuibile all'una o all'altra tipologia a seconda che venga privilegiato l'aspetto produttivo (la costruzione al servizio della tenuta agricola) o quello del 'loisir' (il parco come pertinenza della villa).

(9) Sono ad esempio unità impiantistiche una diga o un inceneritore, ivi compresa l'area di pertinenza anche non completamente occupata dall'impianto, la recinzione, gli eventuali edifici accessori: locali di servizio del personale addetto, eventuale alloggio del custode e simili.

(10) Sono ad esempio Unità infrastrutturali le aree stradali, urbane o extraurbane, qualora siano intese non come oggetti elementari, ma come oggetti composti da più infrastrutture integrate (superficiali, sotterranee o aeree, per la mobilità e tecnologiche), da eventuali alberature e aiuole stradali, da spazi collaterali pertinenziali, da manufatti accessori quali le barriere antirumore, ecc.. Sono ancora esempi di Unità infrastrutturali le stazioni ferroviarie, costituite da infrastrutture, edifici, manufatti diversi, parcheggi, ecc..

(11) Per il Catasto "unità immobiliare" è ogni fabbricato, o parte di fabbricato (o anche insieme di fabbricati), appartenente allo stesso proprietario, e capace di costituire un cespite autonomo di reddito.

La definizione qui proposta ai fini urbanistici corrisponde in generale a quella catastale, ma non sempre.

Ad esempio, il catasto sovente tende a considerare le autorimesse private pertinenziali come "unità immobiliari" autonome, data la loro capacità autonoma di produrre reddito, ad esempio se date in locazione o vendita. Il punto di vista della disciplina urbanistica deve invece considerare la condizione di "pertinenza" come un dato determinante e tendenzialmente duraturo (salvo un eventuale atto che sancisca il cambiamento del rapporto giuridico); le autorimesse pertinenziali non devono quindi di norma essere considerate unità immobiliari autonome. Si consideri anche, in proposito, l'art. 9, comma 5 della l. n. 122/89 (legge Tognoli sui parcheggi): "I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli."

(12) Con i termini 'strutture verticali', 'chiusure verticali', 'pareti verticali', ecc., si intendono non solo gli elementi esattamente verticali, ma anche elementi inclinati per scelta architettonica (sub-verticali o para-verticali) che svolgono funzioni assimilabili ad elementi verticali; il termine 'inclinato' è viceversa riservato ad elementi intrinsecamente inclinati (scale, rampe e simili).

(13) I termini utilizzati ('chiusure', 'partizioni', ecc.) fanno riferimento alla scomposizione dell'U.E. in componenti strutturali e tecnologiche di cui all'Art. 1.2.14.

(14) Per 'aperture non chiudibili' si intende 'aperture prive di serramenti'.

(15) In caso di superfici grigliate si deve considerare la misura della superficie effettivamente aperta delle bucature della griglia.

(16) La definizione di 'spazio chiuso' qui data corrisponde sostanzialmente ad una generalizzazione di quella di 'vano' formulata nella Circolare Min. LL.PP. 23.07.1960 n. 1820: "Per vano si intende lo spazio coperto, delimitato da ogni lato da pareti (in muratura, legno, vetro, ecc.) anche se qualcuna non raggiunga il soffitto. La parete interrotta da notevole apertura (arco e simili), deve considerarsi come divisoria di due vani, salvo che uno di questi, per le sue piccole dimensioni, non risulti in modo indubbio come parte integrante dell'altro."

(17) Ad esempio, non sono da considerare coperture, in quanto non in grado di proteggere in modo durevole dalle precipitazioni, le tende parasole, gli incannicciati e simili. Si devono viceversa considerare coperture quelle (anche in vetro, o in materiale plastico o in tessuto plastificato), concepite per reggere una precipitazione anche di neve o grandine.

(18) Ad esempio cornici, cornicioni, mensole, balconcini, bow-windows, scale esterne a sbalzo.

(19) Nelle pergole o gazebi, sia gli elementi portanti sia le eventuali grigliature verticali fra i montanti saranno di materiali quali legno o metallo e di sezione necessariamente modesta dovendo portare esclusivamente il peso proprio.